Le cadre légal : loi 1989, loi ELAN et décret de décence
La répartition des charges entre locataire et propriétaire pour une infestation de cafards repose sur trois textes fondamentaux qui se complètent.
L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (loi Mermaz) impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent. Cette obligation est continue : elle ne se limite pas à la délivrance initiale mais persiste pendant toute la durée du bail. Le bailleur doit également entretenir le logement en état de servir à l’usage prévu et faire toutes les réparations autres que locatives.
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques du logement décent. Sont notamment exigés une absence de risque pour la santé physique et l’absence d’infestation par des nuisibles, condition introduite expressément par les amendements ultérieurs.
La loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dans son article 142, a renforcé ce dispositif en modifiant l’article 6 de la loi de 1989 :
« Le bailleur est obligé de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. »
Le rapport parlementaire associé à la loi ELAN cite explicitement les blattes parmi les espèces visées, aux côtés des punaises de lit, des rongeurs et des fourmis envahissantes. Trois espèces de cafards sont les plus communes en France : la blatte germanique (Blattella germanica), la blatte orientale (Blatta orientalis) et la blatte américaine (Periplaneta americana).
Enfin, la jurisprudence constante (notamment Cass. 3e civ., 17 avril 1996, n°94-15.876) qualifie l’obligation de délivrance de logement décent d’obligation de résultat. Le bailleur ne peut s’en exonérer qu’en démontrant la faute du locataire ou un cas de force majeure.
Comment prouver l’antériorité de l’infestation
C’est l’élément clé du litige : qui peut démontrer que les cafards étaient là avant ? La présomption joue en faveur du locataire si l’infestation est constatée dans les premières semaines d’occupation, mais il faut sécuriser les preuves.
Preuves à constituer dès l’entrée dans les lieux :
- L’état des lieux d’entrée doit mentionner explicitement la présence d’indices (mues, déjections, individus vivants ou morts). À défaut, demandez un avenant signé du bailleur.
- Des photographies datées prises dans la première semaine, idéalement avec un journal du jour visible ou des métadonnées EXIF non modifiées.
- Le témoignage écrit de l’ancien locataire, du gardien ou du voisin de palier, daté et signé.
- Un constat d’applicateur Certibiocide établi gratuitement lors d’un premier devis : ce document professionnel détaille espèce, niveau d’infestation et probabilité d’antériorité (mues anciennes = présence prolongée).
- Un constat d’huissier (environ 200 €) si le litige semble sérieux : sa valeur probante est très forte au tribunal.
Preuves à fuir : les simples allégations orales, les SMS sans accusé de réception, les photos non datées. Le juge attend des éléments solides et opposables.
Cas particulier des copropriétés (article 9 loi 1965)
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 distingue parties communes et privatives, ce qui détermine qui finance quoi.
| Zone | Responsable | Procédure |
|---|---|---|
| Vide-ordures, locaux poubelles | Syndicat des copropriétaires | Mandat du syndic |
| Gaines techniques, colonnes EU/EV | Syndicat des copropriétaires | Mandat du syndic |
| Caves et parkings communs | Syndicat des copropriétaires | Mandat du syndic |
| Appartement (loué ou occupé) | Propriétaire / Bailleur | Initiative individuelle |
| Cuisine collective d’un immeuble | Syndicat des copropriétaires | Mandat du syndic |
Spécificité des cafards : ces insectes circulent dans les colonnes techniques (eau, électricité, ventilation) et passent d’un appartement à l’autre par des micro-ouvertures. Un traitement individuel est souvent insuffisant si l’immeuble entier n’est pas pris en charge. L’article 25 de la loi de 1965 permet à l’assemblée générale de voter à la majorité des voix exprimées un traitement collectif.
Si votre infestation provient manifestement de la colonne technique ou du voisinage, signalez-le au syndic par lettre recommandée et demandez l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine AG. Le syndic peut, en cas d’urgence sanitaire, commander une intervention sans attendre le vote.
Recours si le bailleur est passif
Plusieurs leviers, à activer dans l’ordre, sont à la disposition du locataire.
1. Lettre recommandée + mise en demeure. Première étape obligatoire. Citez l’article 6 de la loi de 1989, l’article 142 de la loi ELAN et le décret 2002-120. Fixez un délai de 15 jours pour la première lettre, 8 jours pour la mise en demeure.
2. Commission départementale de conciliation (CDC). Procédure gratuite et rapide, organisée en préfecture. Elle réunit représentants des bailleurs et des locataires et aboutit dans 60 % des cas à un accord amiable sous 2 mois. La saisine s’effectue par formulaire dédié auprès de la DDETS.
3. Service hygiène de la mairie. Les services communaux d’hygiène et de santé (SCHS) peuvent diligenter une visite de salubrité et adresser une mise en demeure au bailleur au titre de l’article L.2212-2 du Code général des collectivités territoriales. Pour les communes sans SCHS, c’est l’ARS qui prend le relais.
4. Tribunal judiciaire en référé. Saisine en cas d’urgence ou d’inertie prolongée. Le juge des référés peut, dans un délai de quelques semaines :
- Ordonner les travaux sous astreinte journalière (généralement 50 à 200 € par jour de retard)
- Autoriser le locataire à faire exécuter les travaux aux frais du bailleur
- Accorder une diminution provisoire du loyer pour trouble de jouissance (de 10 à 30 % selon la gravité)
- Allouer des dommages et intérêts pour préjudice moral et matériel
L’aide juridictionnelle est accessible sous condition de ressources, et de nombreuses associations de locataires (CLCV, CNL, CGL) accompagnent gratuitement la procédure.
Logement social vs logement privé
Le cadre légal s’applique à l’identique, mais les bailleurs sociaux (HLM, OPH, ESH) ont des obligations renforcées :
- Plan pluriannuel de lutte contre les nuisibles prévu par la convention APL
- Contrats annuels avec applicateurs Certibiocide pour les parties communes
- Suivi numérisé des signalements avec délais d’intervention contractuels (souvent 5 à 10 jours pour les cafards)
- Référent salubrité dans chaque agence locale du bailleur
Si votre bailleur social tarde à intervenir :
- Adressez le signalement écrit au gardien et à l’agence
- Doublez d’un courrier au siège du bailleur (CDC Habitat, ICF, Domofrance, etc.)
- Saisissez l’Agence régionale de santé (ARS) : elle peut déclarer le logement insalubre
- Saisissez la CAF : en cas d’insalubrité avérée, l’APL peut être suspendue jusqu’à mise en conformité, ce qui contraint le bailleur à agir
- Défenseur des droits : saisine gratuite après deux mois sans réponse
Quand la responsabilité bascule sur le locataire
Le locataire devient responsable du traitement uniquement si le bailleur démontre une faute caractérisée. Les cas reconnus par la jurisprudence :
- Saleté chronique avérée, constatée par huissier ou expert (déchets accumulés, restes alimentaires, vaisselle stagnante massive)
- Refus d’accès au logement pour les traitements professionnels mandatés par le bailleur
- Dégradation volontaire des dispositifs anti-cafards (joints, grillages, plinthes)
- Élevage non déclaré (reptiles nourris d’insectes, ruche urbaine clandestine) attirant les cafards
- Modification du logement sans autorisation créant des cavités favorables (faux plafonds, doublages)
La charge de la preuve reste toujours sur le bailleur. Une simple impression ou un témoignage isolé du gardien ne suffit pas. La Cour de cassation exige des éléments objectifs et vérifiables.
Démarches étape par étape
Jour J : photographiez les indices, conservez quelques individus dans un bocal hermétique, notez les zones et horaires d’observation.
J+1 à J+3 : envoyez un signalement écrit (mail + lettre recommandée) au bailleur. Sollicitez un devis professionnel auprès d’une entreprise Certibiocide (gratuit) qui établira un constat d’infestation.
J+15 : si pas de réponse, mise en demeure recommandée avec délai de 8 jours et menace de saisine.
J+25 : saisine de la commission départementale de conciliation (formulaire en ligne sur service-public.fr) et du service hygiène de la mairie.
J+45 : si l’infestation persiste, saisine du tribunal judiciaire en référé. Comptez 4 à 8 semaines pour obtenir une ordonnance.
Pendant toute la procédure : ne pas retenir le loyer unilatéralement (risque d’expulsion). Documenter chaque échange par écrit. Garder les factures des produits achetés en attendant le traitement professionnel.
Quand contacter un professionnel
L’urgence sanitaire prime sur le débat juridique : les cafards transportent des bactéries (salmonelles, E. coli) et sont des allergènes documentés (rapport ANSES 2017 sur les blattes en milieu urbain). Un traitement par un applicateur titulaire du Certibiocide est indispensable, avec un second passage à 21 jours pour casser le cycle de reproduction.
Pour un constat d’infestation et un devis détaillé qui pourra étayer votre dossier juridique, contactez Nuisible Service au 09 72 12 23 51. Le devis détaille espèce, niveau d’infestation, produit utilisé et garantie contractuelle, éléments précieux face au bailleur ou au tribunal.