Dératisation : qui paie le traitement, locataire ou propriétaire ?

Cadre légal : loi de 1989, loi ELAN et RSDT

La répartition des charges entre locataire et propriétaire pour une dératisation repose sur trois textes principaux qui forment un socle stable et protecteur pour les occupants.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (dite loi Mermaz) impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent et de l’entretenir en état de servir à l’usage prévu par le contrat. La notion de décence est précisée par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui mentionne notamment l’absence d’infestation d’espèces nuisibles parmi les critères d’habitabilité.

La loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 a renforcé cette obligation. Son article 142 modifie l’article 6 de la loi de 1989 pour préciser explicitement que le logement doit être « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ». Les rats et les souris entrent pleinement dans ce champ.

« Le bailleur est obligé de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. » — Article 6 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ELAN.

L’article 119 du Règlement sanitaire départemental type (RSDT) complète l’arsenal en imposant aux propriétaires d’immeubles, locataires et occupants de prendre toutes mesures pour empêcher l’introduction et la prolifération des rongeurs. Cette obligation est de moyens et de résultat : il faut à la fois agir et obtenir un résultat tangible. Les articles 120 et 121 précisent les modalités d’inspection et le rôle des services communaux d’hygiène.

Si les rats étaient présents à l’arrivée dans le logement

Lorsque l’infestation existait avant la prise de possession, la responsabilité incombe intégralement au propriétaire. Le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Conservez impérativement les preuves suivantes :

• L’état des lieux d’entrée, en y mentionnant les indices visibles (déjections, terriers, traces grasses sur les plinthes)
• Des photographies datées prises dans la première semaine d’occupation
• Les témoignages des voisins, de l’ancien locataire ou du gardien
• Tout courrier ou échange avec le bailleur dans les premiers jours
• Une facture d’intervention en urgence si vous avez dû agir vous-même

Adressez ensuite une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire en lui demandant de prendre en charge le traitement et de fournir un attestation de résultat. Le délai raisonnable d’intervention est de 8 à 15 jours.

Si l’infestation apparaît en cours de bail

C’est la situation la plus fréquente, et elle est aussi la plus disputée. Le principe reste favorable au locataire : tant que le bailleur ne démontre pas une faute caractérisée de l’occupant, la charge du traitement lui incombe. La Cour de cassation, 3e chambre civile, arrêt du 17 avril 1996 a confirmé que l’obligation de délivrance d’un logement décent est une obligation continue, qui s’étend pendant toute la durée du bail.

Les causes structurelles qui engagent la responsabilité du propriétaire :

• Réseaux d’assainissement défectueux : canalisations percées, joints abîmés, regards mal fermés
• Défauts de construction : trous dans les murs, plinthes décollées, gaines techniques non obturées
• Combles, caves et vide-sanitaires : zones difficiles d’accès dont l’entretien incombe au bailleur
• Toiture et façades : entrées par les conduits, les ventilations, les ouvertures non grillagées

À l’inverse, le locataire peut être tenu responsable s’il y a négligence avérée : déchets stockés à l’intérieur, nourriture laissée à l’air libre de manière chronique, défaut d’aération conduisant à des conditions favorables, ou élevage non déclaré attirant les rongeurs.

Cas des copropriétés : parties communes contre privatives

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété pose une distinction fondamentale entre parties communes et parties privatives.

Le syndic doit mandater une entreprise pour traiter les parties communes, généralement dans le cadre d’un contrat annuel. L’article 25 de la loi de 1965 permet à l’assemblée générale de voter à la majorité des voix exprimées les travaux d’assainissement et de salubrité.

Cas du logement social : un cadre renforcé

Les bailleurs sociaux (HLM, OPH, ESH) sont soumis à des obligations renforcées par la convention APL signée avec l’État. La circulaire du ministère du Logement leur impose la mise en place d’un plan pluriannuel de lutte contre les nuisibles comprenant audits réguliers, contrats avec applicateurs Certibiocide et suivi des signalements.

Si vous êtes locataire en logement social :

1. Signalez par écrit (courrier ou plateforme dédiée) au gardien et au siège du bailleur
2. Demandez la fiche de visite de l’applicateur après chaque intervention
3. En cas d’inertie, saisissez l’Agence régionale de santé (ARS) et la CAF (suspension possible de l’APL en cas d’insalubrité)
4. Le Défenseur des droits peut être saisi gratuitement après deux mois sans réponse

Pouvoirs du maire (article L.2212-2 du CGCT)

Le maire dispose d’un pouvoir de police générale en matière d’hygiène et de salubrité au titre de l’article L.2212-2 du Code général des collectivités territoriales. En cas d’infestation persistante affectant la salubrité publique, le maire peut :

• Mettre en demeure le propriétaire de procéder à la dératisation dans un délai imposé
• Faire constater l’insalubrité par les services communaux d’hygiène et de santé (SCHS)
• Procéder aux travaux d’office aux frais du défaillant si le délai est dépassé
• Saisir le préfet pour engager une procédure d’insalubrité au titre du Code de la santé publique

Le service compétent à contacter en mairie s’appelle généralement « Service hygiène », « Hygiène et santé » ou « Salubrité publique ». Pour les communes de moins de 20 000 habitants sans SCHS, c’est l’Agence régionale de santé (ARS) qui prend le relais.

Démarches concrètes étape par étape

Étape 1 — Signalement écrit au bailleur. Privilégiez la lettre recommandée avec accusé de réception. Décrivez précisément les indices observés, datez et joignez des photos. Demandez explicitement la prise en charge du traitement.

Étape 2 — Mise en demeure. Si aucune réponse sous 15 jours, adressez une seconde lettre recommandée fixant un délai de 8 jours et mentionnant l’article 6 de la loi de 1989, l’article 142 de la loi ELAN et l’article 119 du RSDT. Annoncez la saisine ultérieure des autorités.

Étape 3 — Saisine du syndic (en copropriété). Si l’infestation provient des parties communes, alertez par écrit le syndic et demandez l’inscription du sujet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Pour les cas urgents, le syndic peut commander une intervention sans attendre.

Étape 4 — Saisine de la mairie. Adressez un signalement écrit au service hygiène. Joignez vos courriers précédents et les preuves. La mairie peut diligenter une visite de salubrité et engager la procédure de mise en demeure du propriétaire.

Étape 5 — Commission départementale de conciliation. Procédure gratuite, elle réunit représentants des bailleurs et des locataires. Elle aboutit dans 60 % des cas à un accord amiable sous deux mois.

Étape 6 — Tribunal judiciaire en référé. En dernier recours, saisissez le juge des référés du tribunal judiciaire pour obtenir une condamnation sous astreinte journalière, l’autorisation de faire exécuter les travaux aux frais du bailleur, et éventuellement une diminution provisoire du loyer pour trouble de jouissance.

Modèle de courrier au propriétaire

Objet : Mise en demeure — Présence de rongeurs au [adresse]

Madame, Monsieur,

Je vous signale par la présente la présence avérée de rongeurs (rats / souris) dans le logement que vous me louez situé [adresse complète], depuis le [date]. Les indices observés sont les suivants : [déjections, traces grasses, terriers, bruits nocturnes, etc.]. Vous trouverez ci-joint des photographies datées attestant de cette infestation.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ELAN du 23 novembre 2018, du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et de l’article 119 du Règlement sanitaire départemental, vous êtes tenu de mettre fin à cette infestation à vos frais.

Je vous mets donc en demeure de mandater une entreprise spécialisée Certibiocide dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la présente, et de me fournir l’attestation d’intervention.

À défaut, je saisirai le service hygiène de la mairie, la commission départementale de conciliation et, si nécessaire, le tribunal judiciaire en référé.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

[Signature, date, adresse]

Quand contacter un professionnel

Quel que soit le débat sur la prise en charge financière, la priorité est de stopper rapidement l’infestation pour éviter les dégâts matériels (câbles, isolation, denrées) et les risques sanitaires (leptospirose, hantavirose, salmonellose). Faites établir un diagnostic et un devis détaillé par une entreprise titulaire du Certibiocide : ce devis vous servira de base pour négocier avec le bailleur ou le syndic.

Pour un diagnostic gratuit et un devis sous 5 minutes, contactez Nuisible Service au 09 72 12 23 51. Nos techniciens établissent un constat précis (zones touchées, espèces, niveau d’infestation) qui peut être joint à votre dossier juridique.